Mieszkanie do wykończenia – co to znaczy i co obejmuje?

Marzenie o własnym kącie często zaczyna się od myśli o niezależności i możliwości kreowania przestrzeni zgodnie z własnym stylem, a jednym z rozwiązań, które przyciąga uwagę nabywców, jest mieszkanie do wykończenia. Co to znaczy w praktyce? To zakup lokalu w stanie surowym zamkniętym lub deweloperskim, który wymaga przeprowadzenia wszystkich prac wykończeniowych przed zamieszkaniem, od instalacji, przez wykończenie ścian i podłóg, aż po ostateczny dobór materiałów, kolorów i wyposażenia. Taki scenariusz to szansa na pełne dopasowanie układu pomieszczeń i estetyki do własnych potrzeb, budżetu i harmonogramu, ale jednocześnie odpowiedzialność za projekt, logistykę i wykonawstwo, co wymaga starannego planowania, wyboru rzetelnych wykonawców oraz realistycznego oszacowania kosztów. W praktyce mieszkanie do wykończenia staje się zatem pustym płótnem, które mobilizuje kreatywność, cierpliwość i zdolność do zarządzania procesem inwestycyjnym od fundamentów aż po finałowy efekt.

Spis treści:

• Mieszkanie do wykończenia a pod klucz – porównanie standardów
• Zakres prac przy wykończeniu mieszkania od podstaw
• Zalety i wady kupna mieszkania do wykończenia
• Jakie koszty wiążą się z wykończeniem mieszkania do własnych potrzeb?

Wybór pomiędzy nieruchomością gotową do zamieszkania a tą wymagającą gruntownych prac stanowi kluczowy moment decyzji dla wielu osób poszukujących dachu nad głową. To nie tylko kwestia ceny zakupu, ale przede wszystkim czasu, zaangażowania i kontroli nad ostatecznym kształtem przyszłego miejsca do życia. Wejście w posiadanie lokalu w stanie wymagającym prac to decyzja, która otwiera drzwi do personalizacji, ale jednocześnie niesie ze sobą konkretne wyzwania, których nie da się zignorować.

Aby lepiej zrozumieć istotę wyboru pomiędzy opcjami, warto przyjrzeć się kilku kluczowym parametrom, które definiują stan lokalu i wpływają na proces jego adaptacji do potrzeb mieszkańca. Poniższe dane, oparte na analizie rynkowych realiów i doświadczeń nabywców, ilustrują podstawowe różnice. Stanowią one kompas w gąszczu możliwości i pozwalają realnie ocenić skalę przedsięwzięcia, jakim jest urządzanie lokalu od A do Z, w kontrze do opcji niemal "od ręki".

Przedstawiona tabela dobitnie pokazuje, że decydując się na lokal w standardzie deweloperskim czy wręcz surowym, podejmujemy się roli głównego projektanta i menadżera budowy. Pełna kontrola nad każdym detalem – od grubości gładzi, przez rodzaj deski podłogowej, po rozmieszczenie gniazdek elektrycznych – staje się zarówno ogromną szansą na stworzenie miejsca idealnie dopasowanego, jak i źródłem potencjalnych wyzwań logistycznych i finansowych. Z kolei opcja "pod klucz" to pewność, wygoda i znacząca oszczędność czasu, ale kosztem pełnej swobody i możliwości wprowadzenia unikalnych, nieszablonowych rozwiązań.

Zobacz także: Koszt wykończenia mieszkania 60 m: kompleksowy przewodnik

Mieszkanie do wykończenia a pod klucz – porównanie standardów

Kiedy przeglądasz oferty nieruchomości, te magiczne słowa „stan deweloperski” lub „mieszkanie do wykończenia” od razu dają do zrozumienia, że czeka Cię przygoda – lub ciężka praca, zależy od perspektywy. W przeciwieństwie do mieszkania pod klucz, które jest niczym luksusowy apartament hotelowy, gdzie jedyne, co musisz zrobić, to wnieść walizki i pościelić łóżko, lokal wymagający prac to dosłownie pusta skorupa, często betonowe pudło ze wstawionymi oknami i drzwiami wejściowymi. Pamiętam rozmowę z pewnym deweloperem, który obrazowo porównał to do kupowania samochodu bez tapicerki, radia i lakieru – jeździć można, ale przyjemność żadna i roboty kupa.

W standardzie deweloperskim otrzymujesz ściany działowe (zazwyczaj, choć zdarzają się jeszcze "open spacey"), wylewkę na podłodze (czyli ten szary beton), instalacje poprowadzone do punktów (np. do wanny, zlewu, WC, czy kuchenki) bez tzw. białego montażu, instalację elektryczną bez osprzętu (gniazdka, włączniki) wyprowadzoną do puszek oraz grzejniki i okna. Rzadko kiedy w tym standardzie znajdziemy parapety wewnętrzne, drzwi wewnętrzne są absolutną rzadkością, a balkon lub taras zazwyczaj ma jedynie wylewkę bez wykończenia. Krótko mówiąc, widzisz potencjał, ale musisz uzbroić się w wyobraźnię, narzędzia i portfel.

Zupełnym przeciwieństwem jest opcja "pod klucz". Jak wskazuje nazwa, po jej wybraniu i zrealizowaniu, teoretycznie wystarczy przekręcić klucz w zamku i zacząć żyć. Deweloper lub wskazana przez niego firma wykończeniowa przeprowadza pełen zakres prac. To znaczy, że ściany są wygładzone, zagruntowane i pomalowane, najczęściej w neutralnych kolorach jak biel, szarość czy beż. Na podłogach położone są panele, deski lub płytki, w zależności od wybranego pakietu. W łazience ściany i podłogi są wykafelkowane, a na swoim miejscu znajduje się komplet armatury i ceramiki – umywalka z baterią, wanna lub prysznic, miska WC. Standard podstawowy może obejmować proste, ale funkcjonalne rozwiązania, natomiast pakiety premium oferują materiały o wyższej jakości i bardziej złożone projekty.

Zobacz także: Ile kosztuje wykończenie mieszkania 30 m?

Różnice widoczne są również w kuchni i strefie przechowywania. Choć mieszkanie "do wykończenia" może mieć przygotowane podejścia pod sprzęty, to wymaga kompleksowej zabudowy. W opcji "pod klucz", szczególnie w pakietach premium lub tych zorientowanych na rynek wynajmu, deweloper może zapewnić podstawowe meble kuchenne, a nawet AGD. Analogicznie rzecz ma się ze szafami wnękowymi – w mieszkaniu do wykończenia musisz je zaprojektować i zamówić samodzielnie, podczas gdy w standardzie pod klucz bywają już zamontowane, często w przedpokoju lub sypialni. To te szczegóły sprawiają, że w jednej sytuacji jesteś gotów do przeprowadzki od zaraz, a w drugiej stajesz przed pustą przestrzenią, krzyczącą "Zrób coś ze mną!".

Wyobraźmy sobie, że stoisz w takim pustym mieszkaniu. Widzisz betonową podłogę, gołe ściany, wystające kable i rury. To stan deweloperski w pigułce. Masz absolutną wolność. Możesz przesunąć ściankę działową (jeśli deweloper na to pozwoli i jest to technicznie wykonalne), zmienić układ elektryki, położyć podłogę w jodełkę dębową, zamówić niestandardowe drzwi oświetlone paskiem LED – co tylko dusza zapragnie i portfel udźwignie. Twoje pomysły to jedyne ograniczenie (oraz regulamin wspólnoty czy spółdzielni).

Natomiast stojąc w mieszkaniu "pod klucz" (powiedzmy, w standardzie basic), widzisz jasne ściany, typowe panele AC4, standardowe kafelki 30x60 cm w łazience, gotowy montaż ceramiki i armatury. Wszystko jest czyste, nowe i gotowe do użycia. Jest to standardowy produkt masowy, optymalizowany pod kątem kosztów i szybkości realizacji dla dużej liczby mieszkań. Owszem, wygląda schludnie i pozwala szybko się wprowadzić, ale wprowadzenie jakiejkolwiek zmiany, np. położenie innej płytki w aneksie kuchennym, będzie wymagało demontażu, co generuje dodatkowe koszty i niszczy istniejący materiał – a pamiętaj, że za ten "pod klucz" już zapłaciłeś w cenie mieszkania.

Decyzja o wyborze opcji często sprowadza się do zważenia priorytetów. Czy cenisz sobie maksymalną personalizację i masz czas/chęci na samodzielne zarządzanie pracami wykończeniowymi? Wtedy stan deweloperski jest dla Ciebie. Czy może Twój czas jest cenniejszy, nie masz doświadczenia w koordynacji ekip, a standardowy, neutralny wystrój Ci odpowiada i chcesz wprowadzić się jak najszybciej? Wówczas opcja pod klucz staje się atrakcyjna. Każdy z tych standardów ma swoje mocne i słabe strony, które fundamentalnie wpływają na proces adaptacji i późniejsze użytkowanie mieszkania.

Zauważalne jest również, że deweloperzy coraz częściej oferują kilka wariantów wykończenia "pod klucz". Od podstawowego, który obejmuje jedynie malowanie ścian i układanie podłóg (czasem zwany "pakietem minimum"), przez standard rozszerzony z wykończoną łazienką, po pakiet premium z lepszymi materiałami, elementami drewnianymi, dodatkowymi punktami świetlnymi czy meblami wnękowymi. To pozwala znaleźć pewien kompromis pomiędzy pełną swobodą a gotowością do wprowadzenia, ale nadal narzuca pewne ramy i wybór sprowadza się do katalogu dostarczonego przez dewelopera.

Zakres prac przy wykończeniu mieszkania od podstaw

Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim to proces wieloetapowy, wymagający precyzyjnego planowania i koordynacji. To nie tylko "położenie podłóg i pomalowanie ścian", jak potocznie się mówi, choć te czynności oczywiście są kluczowe. To raczej złożony projekt, często porównywany do małego remontu generalnego, który obejmuje wiele specjalistycznych zadań. Skala prac zależy od początkowego standardu deweloperskiego (czy ściany są równe, czy wylewka jest idealna, czy instalacje wymagają poprawek) i od indywidualnych pomysłów nabywcy, ale typowy zakres prac jest dość szeroki.

Pierwszym i często najbardziej niedocenianym etapem jest projektowanie. Czy to z pomocą architekta wnętrz (koszt od kilkudziesięciu do nawet 200 zł/m²) czy samodzielnie, trzeba zaplanować układ funkcjonalny, rozlokowanie mebli, punktów elektrycznych i oświetleniowych. Nawet niewielkie przesunięcie gniazdka wymaga bruzdowania ścian i poprowadzenia nowych kabli. Planowanie instalacji, zwłaszcza elektrycznej (gdzie i ile gniazdek, włączników, punktów świetlnych) i czasem wodno-kanalizacyjnej (np. inna lokalizacja wanny czy umywalki), musi odbyć się na samym początku, zanim zaczną się prace "mokre".

Następnie przychodzi czas na przygotowanie powierzchni. Ściany w stanie deweloperskim bywają jedynie tynkowane, a ich jakość daleka jest od gładkiej i równej powierzchni wymaganej do malowania. Konieczne jest nałożenie gładzi szpachlowej, szlifowanie, gruntowanie – proces, który generuje mnóstwo pyłu i wymaga wprawy. Typowe mieszkanie 60m² może wymagać przygotowania 150-200 m² ścian i sufitów pod malowanie. Posadzka betonowa, wylewka, również musi być sprawdzona pod kątem równości i wilgotności, a w razie potrzeby wyrównana masą samopoziomującą przed położeniem docelowej podłogi.

Układanie podłóg to kolejny kamień milowy. Czy wybierasz panele (montaż na click, podkład), deski drewniane (klejone, montowane na legarach), czy płytki ceramiczne lub gresowe (klej, fuga)? Każdy materiał wymaga innej techniki i ma inne koszty robocizny (panele najtaniej, płytki i drewno drożej, zwłaszcza wzory jak jodełka). Przykładowo, koszt robocizny za ułożenie paneli to 20-40 zł/m², natomiast płytek to już 80-180 zł/m², w zależności od rozmiaru płytki i złożoności wzoru. Na 50m² mieszkania możemy mieć 40m² podłogi panelowej i 10m² w płytkach.

Wykończenie łazienki to często najdroższy i najbardziej pracochłonny element całego remontu. Obejmuje kafelkowanie ścian i podłóg, montaż ceramiki (WC, umywalka), armatury (baterie, deszczownica), instalację wanny lub kabiny prysznicowej, montaż lustra, oświetlenia łazienkowego, czasem sufitu podwieszanego czy zabudów stelaża WC. Koszt robocizny za kompleksowe wykończenie łazienki o powierzchni np. 5-6 m² może wynieść od 3000 do 8000 zł i więcej, w zależności od zakresu i skomplikowania prac.

Analogicznie, kuchnia wymaga kafelkowania (np. na pasie roboczym), montażu mebli kuchennych, instalacji zlewu, baterii, a także podłączenia sprzętów AGD (piekarnik, płyta indukcyjna, okap, zmywarka). Nawet jeśli deweloper przygotował punkty instalacyjne, szafki kuchenne na wymiar, blat, czy montaż płyty gazowej/indukcyjnej i piekarnika wymagają często osobnej ekipy lub specjalistów od montażu mebli i podłączeń. Koszt montażu mebli kuchennych to zazwyczaj 10-20% ich wartości.

Nie można zapomnieć o montażu drzwi wewnętrznych – zarówno ościeżnic, jak i skrzydeł. To czynność, która nadaje wnętrzu charakteru i zapewnia prywatność. Do tego dochodzi montaż listew przypodłogowych, które estetycznie łączą podłogę ze ścianą i maskują dylatację. Ostatnim szlifem jest malowanie ścian i sufitów – zazwyczaj wymaga dwukrotnego malowania dla uzyskania pełnego krycia i jednolitej barwy, po wcześniejszym dwukrotnym gruntowaniu po gładziach. Na koniec pozostaje montaż oświetlenia – plafonów, kinkietów, lamp wiszących, a także osadzanie gniazdek i włączników.

Szacowanie zakresu prac wymaga szczegółowego rozpisania każdej czynności, metrażu, ilości punktów, a następnie znalezienia odpowiednich ekip lub rzemieślników do poszczególnych zadań: elektryka, hydraulika, ekipy od gładzi i malowania, parkieciarza, glazurnika, stolarza (do kuchni i szaf). Skoordynowanie ich pracy w odpowiedniej kolejności, tak aby nie przeszkadzali sobie wzajemnie i aby proces był płynny (np. najpierw elektryk i hydraulik po planie, potem tynki/gładzie, następnie wylewki samopoziomujące, potem układanie płytek i podłóg, malowanie, montaż drzwi, biały montaż w łazience, montaż kuchni, na końcu osprzęt elektryczny i listwy przypodłogowe) to prawdziwe wyzwanie logistyczne, często spędzające sen z powiek. Brak spójnego planu i zarządzania potrafi wydłużyć cały proces o miesiące.

Studium przypadku z życia wzięte: młode małżeństwo kupiło 50m² mieszkanie w stanie deweloperskim. Zamiast wynająć firmę "od A do Z", postanowili sami zarządzać ekipami. Elektryk nie przybył na czas, opóźniając gipsowanie. Ekipa od gładzi narzekała na krzywe ściany po tynkarzach dewelopera, wymagając dodatkowego szlifowania. Glazurnik zaginął na tydzień. Proces, który miał trwać 3 miesiące, przeciągnął się do 6. Kosztowało ich to nie tylko więcej pieniędzy (utrzymanie wynajmowanego mieszkania, droższe materiały "na szybko"), ale i ogromną ilość stresu. Ta historia pokazuje, że zakres prac przy wykończeniu mieszkania od podstaw to nie jest bułka z masłem.

Co więcej, musisz pamiętać o szczegółach, takich jak wentylacja (np. podłączenie okapu), osprzęt RTV/internetowy (dodatkowe gniazda), a także wykończenie takich elementów jak balustrady na balkonie czy oświetlenie zewnętrzne, jeśli mieszkanie ma ogródek. Lista zadań jest długa i wymaga skrupulatności, dokładności i cierpliwości, a często również nieprzewidzianych prac, wynikających z konieczności naprawienia niedociągnięć wykonawcy budynku lub własnych błędów w planowaniu. To prawdziwa epopeja, której skala ujawnia się dopiero w trakcie.

Zalety i wady kupna mieszkania do wykończenia

Decyzja o zakupie mieszkania w stanie deweloperskim, wymagającym kompletnego wykończenia, przypomina skok na głęboką wodę – perspektywa swobodnego pływania kusi, ale zimna woda i nieznana głębokość mogą zniechęcać. Ta opcja ma swoje niewątpliwe plusy, które przyciągają pewien typ nabywców, ale także mroczne strony, o których nie wolno zapomnieć, jeśli chce się uniknąć bolesnych zderzeń z rzeczywistością remontową. Kluczowa korzyść, którą najczęściej wymieniają osoby skłaniające się ku tej opcji, to absolutna pełna swoboda aranżacji.

Masz możliwość zaprojektowania wszystkiego od zera, dokładnie tak, jak chcesz. Od układu gniazdek elektrycznych, przez materiały na podłodze i ścianach, aż po najmniejsze detale dekoracyjne. Nie jesteś ograniczony do katalogu wykończeń dewelopera czy poprzednich wyborów właściciela (jak w przypadku rynku wtórnego). Możesz wybrać najwyższej jakości drewnianą podłogę, designerskie płytki łazienkowe, niestandardową kuchnię, która idealnie wpasuje się w Twoje potrzeby i estetykę. To tworzenie przestrzeni na swoje własne podobieństwo, bez kompromisów narzuconych przez poprzednie standardy czy gusta.

Potencjalną zaletą jest także możliwość rozłożenia kosztów w czasie. Choć całość prac wykończeniowych to znacząca suma, nie musisz wydawać jej od razu w całości (chyba że uwzględniasz ją w kredycie). Możesz kupić samo mieszkanie, wprowadzić minimalne prace pozwalające na funkcjonowanie, a resztę realizować etapami, w miarę przypływu gotówki czy wolnego czasu. Przykładowo, najpierw wykończyć kuchnię i łazienkę, a malowanie sypialni i salonu odłożyć na później. Daje to pewną elastyczność finansową, choć wydłuża okres życia "na budowie".

Kupując mieszkanie do wykończenia, teoretycznie masz szansę na oszczędność na materiałach i robociźnie. Szukając okazji, negocjując ceny w hurtowniach (choć nie osiągniesz stawek VAT dewelopera) czy wybierając tańsze, ale nadal dobrej jakości materiały, możesz zbić koszty w porównaniu do pakietów deweloperskich premium. Podobnie, szukając konkurencyjnych ekip remontowych i sprawnie zarządzając pracami, możesz zapłacić mniej za robociznę niż stawki narzucone przez dewelopera w opcji pod klucz. To szansa, ale wymagająca poświęcenia dużej ilości czasu na research i negocjacje.

A teraz druga strona medalu – wady, które mogą słono kosztować. Największą z nich jest ogromne zaangażowanie czasowe i stres. Zarządzanie ekipami, kupowanie materiałów, rozwiązywanie nieprzewidzianych problemów (a zawsze się jakieś pojawią, jak w życiu – „Panie, tu nie ma kąta prostego”, „Tych płytek już nie produkują!”), kontrolowanie jakości prac, pilnowanie terminów – to wszystko jest niezwykle wyczerpujące i wymaga niemal etatowego zajęcia się remontem, jeśli chcesz, by przebiegł sprawnie i zgodnie z planem. Mówi się, że remont weryfikuje związki, i jest w tym ziarno prawdy – wspólne podejmowanie setek drobnych decyzji i radzenie sobie z frustracją może być próbą ognia.

Ryzyko niedoszacowania kosztów to kolejna poważna wada. Sporządzenie szczegółowego kosztorysu prac wykończeniowych wymaga wiedzy i doświadczenia. Nowicjusz łatwo może pominąć ważne pozycje (np. koszty transportu materiałów, wywóz gruzu, opłaty za podłączenia), a ceny materiałów i usług potrafią szybko wzrosnąć, szczególnie w niepewnych czasach. Budżet, który na papierze wydawał się wystarczający, w trakcie prac potrafi puchnąć jak ciasto drożdżowe, pochłaniając oszczędności i czasem zmuszając do rezygnacji z początkowych, ambitniejszych planów.

Brak doświadczenia w budowlance może prowadzić do wyboru złej jakości materiałów lub niekompetentnych ekip. Znalezienie rzetelnych fachowców z polecenia to skarb. Bez rekomendacji ryzykujesz, że trafisz na osoby, które znikną z zaliczką, wykonają pracę niedbale, lub będą przeciągać terminy w nieskończoność. Poprawki po słabych ekipach generują dodatkowe koszty i opóźnienia, nierzadko przewyższające pierwotny koszt samej usługi. A walka o odzyskanie pieniędzy czy naprawę szkód to batalia długa i frustrująca.

Wreszcie, czas do zamieszkania. Podczas gdy mieszkanie pod klucz pozwala na relatywnie szybką przeprowadzkę, lokal do wykończenia oznacza zazwyczaj miesiące życia na walizkach lub w wynajmowanym lokum, generującym dodatkowe koszty. Średnio wykończenie mieszkania o standardowej powierzchni trwa 3-6 miesięcy, ale w przypadku braku organizacji, opóźnień w dostawach materiałów czy problemów z ekipami, może to być znacznie dłużej. Dla rodziny z dziećmi, która pilnie potrzebuje stabilnego lokum, ten czynnik jest często decydujący na niekorzyść "gołego" mieszkania.

Podsumowując, kupno mieszkania do wykończenia to opcja dla tych, którzy cenią personalizację ponad wszystko, mają sporą ilość wolnego czasu, nerwy ze stali, pewną wiedzę budowlaną i solidne rezerwy finansowe na wypadek nieprzewidzianych wydatków. Dla pozostałych, którzy stawiają na szybkość, wygodę i minimalizację stresu, nawet kosztem pewnych kompromisów estetycznych, rozwiązanie "pod klucz" może okazać się znacznie lepszym wyborem. Jak mówi stare porzekadło: „Pośpiech jest dobrym kucharzem – ale tylko dla Diabła”, a w remoncie pośpiech rzadko kiedy wychodzi na dobre.

Jakie koszty wiążą się z wykończeniem mieszkania do własnych potrzeb?

Przejdźmy do sedna – pieniędzy. To właśnie kwestia finansów budzi największe emocje i najczęściej determinuje decyzję o wyborze mieszkania do wykończenia versus mieszkania pod klucz. Nie oszukujmy się, wykończenie lokalu od stanu deweloperskiego do pełnej używalności to pokaźna inwestycja, która z łatwością może pochłonąć 20-40% wartości samego mieszkania, a czasem i więcej, w zależności od metrażu, standardu i cen rynkowych usług i materiałów. Zrozumienie struktury tych kosztów jest kluczowe dla realistycznego planowania budżetu.

Pierwszym, najbardziej oczywistym składnikiem są koszt materiałów wykończeniowych. Na tę kategorię składają się farby i grunty do ścian i sufitów (przyjmijmy średnio 10-25 zł/m² powierzchni ścian i sufitów do malowania, czyli dla 60m² mieszkania około 150-200 m² = 1500-5000 zł za farby i grunty wysokiej jakości). Płytki ceramiczne i gresowe (łazienka, kuchnia, przedpokój) to szeroki przedział cenowy: od 50 zł/m² za najprostsze płytki techniczne do kilkuset, a nawet tysięcy złotych za designerskie płytki wielkoformatowe czy importowane. W łazience o pow. 5 m², gdzie do wykafelkowania jest np. 30 m² ścian i podłogi, koszt materiału wyniesie od 1500 zł (płytki basic) do 9000 zł i więcej. Do tego kleje, fugi (średnio 10-20 zł/m² wykańczanej powierzchni).

Podłogi to kolejny znaczący wydatek. Panele laminowane, w zależności od klasy ścieralności (AC4-AC6) i wzoru, kosztują od 30 do 100+ zł/m². Drewniane podłogi, np. deska warstwowa, to wydatek 100-300 zł/m², a parkiet czy lite deski mogą kosztować 200-500+ zł/m². Doliczmy podkład (panele, 5-15 zł/m²) lub kleje (drewno, 15-30 zł/m²). Dla 40m² podłogi w panelach to koszt materiału 1200-4000 zł, dla deski warstwowej 4000-12000 zł.

Nie zapominajmy o "białym montażu" i armaturze do łazienki – umywalka, miska WC (podwieszana ze stelażem to ok. 500-1500 zł), wanna lub kabina prysznicowa (od kilkuset do kilku tysięcy zł), baterie (od 100 do 500+ zł sztuka, potrzebujesz 3-4 w łazience, 1-2 w kuchni). Meble łazienkowe (szafki pod umywalkę, lustro z szafką) to kolejne kilkaset do kilku tysięcy złotych. Drzwi wewnętrzne (sztuk 3-5 w mieszkaniu) z ościeżnicami i klamkami to wydatek rzędu 400-1500 zł od kompletu. Oświetlenie (lampy, plafony, kinkiety) i osprzęt elektryczny (gniazdka, włączniki – ok. 50-100 sztuk w mieszkaniu, koszt 10-50+ zł za sztukę) to kolejne kilkaset do kilku tysięcy złotych.

Drugim kluczowym składnikiem jest koszt robocizny ekipy remontowej. Ceny są bardzo zróżnicowane w zależności od regionu Polski (większe miasta są droższe) i renomy ekipy. Gładzie i malowanie to 50-80 zł/m² (liczone od powierzchni ścian i sufitów). Ułożenie płytek: 80-180+ zł/m² (za rogi, mozaiki i płytki wielkoformatowe dopłata). Ułożenie paneli: 20-40 zł/m². Biały montaż (montaż umywalki, WC, baterii): 500-1500 zł za łazienkę. Montaż drzwi wewnętrznych: 150-300 zł od sztuki. Montaż listew przypodłogowych: 10-20 zł/mb. Usługi hydraulika i elektryka na dodatkowe punkty czy poprawki – od 50-100 zł/pkt plus materiały.

W typowym mieszkaniu o powierzchni 60 m², orientacyjny koszt samych materiałów wykończeniowych (standard średni) to minimum 20 000 - 40 000 zł. Koszt robocizny (dobre, ale nie luksusowe ekipy) może wynieść drugie tyle, a nawet więcej, od 30 000 do 50 000 zł. Daje to łączną kwotę od 50 000 do 90 000 zł na wykończenie mieszkania 60m² w średnim standardzie. W przypadku wyższego standardu lub skomplikowanych rozwiązań (nietypowe układanie płytek, drogie drewno, elementy sztukateryjne, sufit podwieszany z LED, meble na wymiar) koszty te mogą łatwo przekroczyć 1000-1500 zł/m², dobijając do 60 000 - 90 000 zł/60m², a w przypadku standardu premium nawet 2000-3000 zł/m² (120 000 - 180 000 zł/60m²). To tylko wykończenie - bez mebli ruchomych!

Trzeba też uwzględnić koszty ukryte lub dodatkowe: wynajem kontenera na gruz (kilkaset złotych), koszty transportu materiałów (zwłaszcza wielkogabarytowych), usługi projektanta wnętrz (od 50-200 zł/m²), nieprzewidziane wydatki (np. konieczność wymiany części instalacji, o której deweloper "zapomniał" wspomnieć, albo poprawki po fachowcach). Pamiętajmy też o wyższym podatku VAT na materiały (23%) w porównaniu do stawki 8% często oferowanej przez deweloperów w pakietach wykończeniowych.

Jeśli planujesz finansować koszty wykończenia mieszkania kredytem hipotecznym, bank zazwyczaj wymaga szczegółowego kosztorysu sporządzonego przez rzeczoznawcę lub kosztorysanta. Bankowiec oceni, czy przedstawione kwoty są realne i czy wnioskowana kwota kredytu mieści się w wartości nieruchomości po wykończeniu (szacowanej przez rzeczoznawcę). Niestety, banki często podchodzą ostrożnie do wysokich kosztów wykończenia, zwłaszcza w przypadku zakupu na rynku wtórnym lub przy bardzo ambitnych projektach. Procedura wliczenia kosztów wykończenia w kredyt hipoteczny może być bardziej skomplikowana niż w przypadku zakupu mieszkania z pakietem "pod klucz" oferowanym przez dewelopera.

Co ciekawe, choć samodzielne wykończenie daje iluzję pełnej kontroli nad budżetem, badania i doświadczenia pokazują, że końcowy koszt często przewyższa początkowe szacunki, średnio o 15-30%. Częściowo wynika to z niedoszacowania, częściowo z chęci zakupu "trochę lepszych" materiałów w trakcie prac, a częściowo z problemów z ekipami czy dostawami. Z drugiej strony, pakiety deweloperskie "pod klucz" mogą mieć niższą cenę "na metrze", ale standard może być bardzo podstawowy, a jakiekolwiek odstępstwo od niego kosztuje niemało. To dylemat, w którym kalkulator jest Twoim najlepszym, ale i najbardziej bezlitosnym przyjacielem.